知っておきたい住宅セーフティネット制度

改正住宅セーフティネット法（令和7年10月1日施行）の変更点をわかりやすく解説

住宅セーフティネット制度とは

「住宅セーフティネット制度」とは、高齢者や障害のある方、子育て世帯、低所得者など、住まいの確保に不安を抱える方（住宅確保要配慮者）が、安心して民間賃貸住宅へ入居し、住み続けられるよう支援する制度です。

※出典「政府広報オンライン　居住サポート住宅」　https://www.gov-online.go.jp/article/202511/entry-9947.html

住宅セーフティネット制度の経緯

• 平成19年（2007年）制定：住宅確保要配慮者が賃貸住宅に安心して入居できる環境を整備することを目的に、「住宅セーフティネット法（正式名称：住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律）」が制定されました。
• 平成29年（2017年）改正：民間の空き家・空き室を活用し、要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の「登録制度」を創設。さらに、独立行政法人住宅金融支援機構による支援措置を追加するなど、機能強化が図られました。

今回の法改正の背景

平成29年の改正後、物件の登録制度自体は普及が進んだものの、要配慮者の円滑な入居や、入居後のサポート体制には依然として課題が残されていました。実務の現場では、「賃貸住宅を借りたいのに保証人が見つからない」「孤独死が心配で貸すのをためらう」といった、貸主（大家さん）・借主（入居者）双方の不安が解消しきれていないのが実情でした。

このような背景から、令和7年10月1日施行の改正法では、従来の「住宅を登録する制度」から、「入居から居住継続までをトータルで支える制度」へと大きく進化することとなりました。

本コラムでは、特にひとり暮らしの高齢者支援の観点から、この改正法の概要と主な変更点を新旧対照表を交えて解説するとともに、大家さん・入居者双方のメリット・デメリット（注意点）を整理していきます。

改正住宅セーフティネット法（令和7年10月1日施行）の4つのポイント

1. 「居住サポート住宅」の創設 ～「入居を拒まない」から「入居後の見守り」へ

従来の「セーフティネット住宅（入居を拒まない物件情報を公開する制度）」とは別に、新たに創設された認定住宅の類型です。居住支援法人等が大家さんと連携し、日常の安否確認や訪問による見守り、福祉サービスへのつなぎ等を行います。また、生活保護受給者の家賃については「住宅扶助費の代理納付（福祉事務所から大家さんへ直接振り込む仕組み）」が原則化され、家賃滞納リスクが大幅に軽減されます。

2. 認定家賃債務保証業者制度の創設 ～国による認定で利用しやすく

国土交通大臣が一定の要件を満たす業者を「認定家賃債務保証業者」として認定する制度です。認定業者は、要配慮者からの保証引き受けを原則として断らず、緊急連絡先を親族などの個人に限定しないなど、利用しやすい条件が整えられます。さらに、住宅金融支援機構による保証保険の対象・内容も拡充され、保証会社側のリスクをカバーする体制も強化されました。

3. 終身建物賃貸借の手続簡素化 ～事業者単位の認可へ

「終身建物賃貸借」とは、借主が死亡した時点で契約が終了し、相続人に賃借権が承継されない仕組みです（大家さんのリレー退去リスクを減らす効果があります）。従来は「住宅（部屋）ごと」に都道府県等の認可を受ける必要があり手続きが煩雑でしたが、改正により「事業者単位」での認可に変更され、個々の住宅については届出だけで済むよう簡素化されました。これにより、高齢者向け賃貸住宅の供給拡大が期待されています。

4. 残置物処理業務の追加 ～原状回復の不安を解消

入居者が亡くなった際、部屋に残された荷物（残置物）の処理を円滑に進めるため、居住支援法人の業務として「入居者からの委託に基づく残置物処理（残置物処理委任契約）」が新たに追加されました。実施にあたっては、国土交通省・法務省が策定したモデル契約条項の活用が想定されています。

項目ごとの新旧対照表（平成29年改正 vs 令和7年改正）

項　目	平成29年改正法（旧法）	令和7年改正法（現行法）
制度の性格	登録制度の創設	入居後支援の制度化
民間住宅の活用	セーフティネット住宅登録	セーフティネット住宅登録に加え、「居住サポート住宅」認定が追加
保証制度	家賃債務保証業者の「登録」制度	家賃債務保証業者の「認定」制度（原則拒否なし）
入居後の支援	居住支援法人（任意の関わり）	居住支援法人による見守り・福祉連携の制度化
残置物処理	規定なし	居住支援法人の業務として明記
終身建物賃貸借の認可	住宅単位（手続きが煩雑）	事業者単位（手続きを簡素化）

大家さん・入居者双方のメリット・デメリット（注意点）比較

　今回の改正による現行法は、大家さんが安心して住宅を貸せる環境づくりと、入居者への生活支援（相談・見守りなど）をセットで設計している点が大きな特徴です。それぞれの具体的なメリット・デメリット（注意点）は以下の通りです。

メリット

大家さん側のメリット

• 孤独死の不安軽減：居住支援法人による見守りや福祉サービス連携により、入居者の異変を早期に発見できます。
• 残置物処理の円滑化：居住支援法人による残置物処理の仕組みが整備され、万が一の際の手続きが大幅に簡素化されます。
• 家賃滞納リスクの軽減：生活保護受給者の入居時は住宅扶助費の代理納付が原則化されます。また、認定家賃債務保証業者が原則として保証を引き受けます。
• 公的補助の活用：改修費補助や家賃低廉化補助などの支援策を活用できる場合があります（※実施状況は自治体により異なります）。
• 空室対策：専用の情報提供システムに掲載されるため、認知度が高まり空室解消につながる効果が期待できます。

入居者（要配慮者）側のメリット

• 孤立・孤独死の防止：身寄りがなくても見守りや安否確認を受けられ、必要に応じて福祉サービスへつないでもらえます。
• 生前の安心（荷物整理）：万一のときの片付けを生前に居住支援法人へ委任でき、自身の意思に沿った形で整理してもらえます。
• 居住の安定：生活保護受給者は代理納付により家賃滞納のリスクがなくなり、安定して住み続けられます。
• 入居ハードルの低下：身寄りや連帯保証人がいなくても、認定保証会社を利用することで入居しやすくなります。
• 経済的負担の軽減＆質の担保：家賃や保証料の補助を受けられる場合があるほか、国や自治体の基準を満たした良質な住宅に住むことができます。

デメリット（注意点）

大家さん側のデメリット（注意点）

• 連携の手間：居住支援法人との連携体制を築く必要があり、適切な法人選びや事前の調整に手間がかかります。
• 事務手続き：居住サポート住宅等の認定を受けるための申請手続き（書類整備・計画策定など）が必要です。
• トラブル対応の役割分担：入居者間のトラブル等の一次連絡先になる可能性を考慮し、居住支援法人との役割分担をあらかじめ明確にしておく必要があります。
• 管理義務の縛り：改修費の補助を受けた場合、10年間の専用住宅管理義務が生じるなどの制約があります

入居者（要配慮者）側のデメリット（注意点）

• プライバシーの制約：見守りを受けるため、センサーの設置や訪問等によりプライバシーに一定の制約が生じる場合があります。
• 選択肢の制限：制度が始まって間もない時期は物件数やエリアが限定的であるほか、一般の賃貸住宅に比べて選べる物件の自由度が低いケースもあります。
• サービスの質の差：対応する居住支援法人によって、提供されるサービスの力量や水準にバラつきがある点に注意が必要です。

改正住宅セーフティネット制度を活用するために

大家さんへ： 「貸せない理由」を一つずつ解消できる時代に

改正住宅セーフティネット法は、これまで大家さんが個別に抱えてこられた「貸す際のリスク」に対し、それぞれ専門の解決策を用意した制度です。

これらの仕組みは、必ずしも最初からすべてを完璧に導入する必要はありません。物件の状況、ご予算、現在の管理体制などに応じて、優先順位をつけながら段階的に取り入れていくことができます。まずは居住支援協議会や、法的な手続きの専門家である当事務所にご相談いただき、ご自身の物件に合った無理のない範囲からスタートされることをおすすめします。

入居を検討の方へ： 「借りられない」とあきらめる前に

　ひとり暮らしの高齢者の場合でも「高齢だから」「保証人がいないから」と、賃貸住宅への入居をあきらめる必要はありません。改正住宅セーフティネット法は、皆さまのそうした不安を一つずつ解消するために作られた公的な仕組みです。

お一人で悩まず、まずは地域の居住支援協議会や居住支援法人に相談の一歩を踏み出してみてください。